Beli Rumah vs Beli Apartemen: Mana yang Lebih Untung untuk Investasi di Indonesia?
Dipublikasikan pada 2025-06-08
Pendahuluan: Dilema Investor dan Pembeli Properti Pertama
Dalam dunia properti, satu pertanyaan klasik yang sering muncul adalah:
βLebih baik beli rumah atau apartemen untuk investasi?β
Pertanyaan ini bukan sekadar soal selera, melainkan soal strategi finansial. Di tengah keterbatasan lahan dan harga properti yang terus naik, memilih antara rumah tapak dan apartemen menjadi langkah krusial untuk menentukan arah investasi properti jangka panjang.
Artikel ini akan membandingkan kedua pilihan tersebut secara menyeluruh: harga, potensi sewa, biaya operasional, kenaikan nilai aset, hingga likuiditas. Siap menentukan pilihan yang paling menguntungkan untuk Anda?
1. Harga dan Aksesibilitas
π Rumah Tapak
Rumah tapak umumnya lebih mahal secara total (karena luas tanah dan bangunan), tapi Anda memiliki tanah, yang nilainya terus meningkat.
Harga rumah subsidi: mulai dari Rp 150β250 juta
Rumah komersial: Rp 300 juta β miliaran, tergantung lokasi
Biaya tambahan: PBB, listrik, air, dan perawatan
π’ Apartemen
Apartemen memiliki harga awal yang lebih terjangkau (terutama tipe studio), cocok untuk pemilik modal terbatas.
Harga apartemen: mulai dari Rp 200 juta (tipe studio)
Biaya tambahan: IPL (iuran pengelolaan lingkungan), parkir, asuransi, dan air listrik
β Kesimpulan:
Untuk pemula, apartemen lebih mudah diakses, tapi rumah tapak memberi nilai tanah yang berharga dalam jangka panjang.
2. Potensi Sewa dan Pasif Income
Rumah
Cocok disewakan untuk keluarga, tahunan
Sewa stabil, potensi naik tahunan
Mudah dimodifikasi (tambah kamar, bangun lantai)
Apartemen
Cocok untuk ekspatriat, mahasiswa, atau profesional muda
Sewa harian/bulanan melalui Airbnb atau platform sewa jangka pendek
Furnished = nilai sewa lebih tinggi
Simulasi sederhana:
Rumah disewa Rp 2,5 juta/bulan x 12 = Rp 30 juta/tahun
Apartemen studio disewa Rp 250 ribu/hari x 20 hari/bulan = Rp 60 juta/tahun
β Kesimpulan:
Apartemen unggul untuk passive income jangka pendek, terutama jika dikelola aktif (Airbnb), tapi rumah unggul untuk jangka panjang dan stabilitas penyewa.
3. Kenaikan Nilai Aset (Capital Gain)
Rumah
Harga tanah terus naik, terutama di lokasi berkembang
Rumah tapak punya nilai residu tinggi
Mudah direnovasi untuk menaikkan harga jual
Apartemen
Nilai unit apartemen cenderung stagnan setelah 5β10 tahun
Tergantung demand lokasi, usia bangunan, dan kondisi
Data pasar menunjukkan:
Harga tanah meningkat 10β15% per tahun di Jabodetabek
Harga apartemen bisa stagnan atau naik hanya Β±5%/tahun, tergantung lokasi
β Kesimpulan:
Jika Anda ingin capital gain, rumah tapak jauh lebih unggul karena nilai tanah tidak bisa digantikan.
4. Biaya Perawatan & Operasional
Rumah
Perawatan ditanggung penuh oleh pemilik
Bebas biaya IPL, tapi rawan kerusakan jika tidak dihuni
Apartemen
Ada biaya IPL bulanan (Rp 5.000β15.000/mΒ²)
Perawatan gedung dikelola manajemen
Akses terbatas untuk renovasi
β Kesimpulan:
Apartemen lebih praktis dalam hal perawatan (terutama untuk investor pasif), tapi biaya IPL bisa menggerus margin sewa.
5. Likuiditas dan Kemudahan Jual
Rumah
Butuh waktu lebih lama untuk dijual
Harga tinggi, pembeli terbatas
Tapi lebih mudah dijual dalam kondisi apapun
Apartemen
Harga lebih terjangkau β pasar lebih luas
Tapi lebih kompetitif karena banyak unit serupa
Tergantung reputasi developer dan usia bangunan
β Kesimpulan:
Apartemen lebih likuid dalam jangka pendek, tetapi rumah lebih aman sebagai aset jangka panjang.
6. Status Kepemilikan
Rumah
Sertifikat Hak Milik (SHM) β kepemilikan penuh
Bisa diwariskan, dijual, digadaikan, dibangun ulang
Apartemen
Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun)
Hanya berlaku selama bangunan masih layak huni
Keterbatasan modifikasi & pengembangan
β Kesimpulan:
Rumah tapak memberi Anda kepemilikan penuh dan fleksibilitas, sedangkan apartemen memiliki jangka hidup yang terbatas (usia bangunan).
Mana yang Lebih Cocok untuk Anda?
Kriteria Rumah Apartemen
Modal awal Medium hingga tinggi Rendah hingga medium
Potensi sewa Stabil, tahunan Tinggi, bulanan/harian
Capital gain Tinggi (nilai tanah) Rendahβsedang
Perawatan Mandiri Dikelola
Biaya tambahan PBB IPL, parkir
Likuiditas Lebih lambat Lebih cepat
Legalitas SHM penuh SHM Sarusun
Simulasi Investasi: Rumah vs Apartemen
Simulasi A: Rumah Kontrakan
Lokasi: Depok
Harga beli: Rp 500 juta
Sewa tahunan: Rp 30 juta
ROI: 6%/tahun
Capital gain tanah: Β±10%/tahun
Simulasi B: Apartemen Studio
Lokasi: Jakarta Pusat
Harga beli: Rp 350 juta
Sewa bulanan (Airbnb): Rp 4 juta x 10 bulan = Rp 40 juta
Biaya IPL: Rp 500 ribu x 12 = Rp 6 juta
ROI bersih: Β±9,7%/tahun
Capital gain unit: Β±3β5%/tahun
Hasil:
Rumah unggul untuk pertumbuhan nilai jangka panjang
Apartemen unggul untuk cashflow cepat
Kesimpulan: Rumah atau Apartemen, Sesuaikan dengan Tujuan Anda
Tidak ada jawaban mutlak antara rumah atau apartemen. Yang perlu Anda pahami adalah tujuan investasi Anda:
π― Ingin passive income cepat? β Apartemen strategis, sewa harian
π― Ingin aset berkembang jangka panjang? β Rumah tapak di lokasi berkembang
π― Ingin fleksibel dan bisa diwariskan? β Pilih rumah SHM
π― Modal terbatas tapi ingin mulai sekarang? β Apartemen studio
Yang paling penting, lakukan:
Riset lokasi
Perhitungan ROI
Cek legalitas dan dokumen
Simulasi cicilan (jika KPR)
Mulailah dari yang Anda mampu, lalu biarkan properti Anda bekerja menghasilkan uang untuk Anda.