Membangun Properti untuk Disewakan: Panduan Untung dari Sewa Rumah & Kos-Kosan di Indonesia
Dipublikasikan pada 2025-06-08
Mengapa Properti Sewa Adalah Investasi Paling Cerdas di Era Sekarang?
Salah satu cara paling stabil dan menguntungkan untuk mendapatkan penghasilan pasif di Indonesia adalah menyewakan properti. Entah itu rumah, kontrakan, kos-kosan, ruko, atau apartemen โ semua bisa memberikan cashflow rutin setiap bulan.
Bahkan ketika harga properti stagnan, Anda tetap mendapatkan keuntungan dari sewa. Inilah yang membedakan properti dari investasi lain seperti emas, saham, atau reksa dana.
Dalam artikel ini, kita akan membahas strategi lengkap membangun dan mengelola properti sewa agar menguntungkan secara jangka panjang.
Jenis Properti yang Cocok untuk Disewakan
Berikut jenis properti yang umum disewakan di Indonesia, lengkap dengan keunggulannya:
1. Rumah Kontrakan
Cocok untuk keluarga muda, pekerja, atau pensiunan. Sistem sewa bisa bulanan atau tahunan.
2. Kos-Kosan
Sangat populer di area kampus, kawasan industri, dan pusat kota. Cocok untuk mahasiswa atau pekerja lajang.
3. Ruko (Rumah Toko)
Disewakan ke pelaku usaha kecil-menengah. Nilai sewa tinggi, terutama di lokasi komersial.
4. Apartemen
Diminati ekspatriat, mahasiswa internasional, dan profesional muda. Sewa bisa harian (Airbnb), bulanan, atau tahunan.
Langkah-Langkah Memulai Bisnis Properti Sewa
๐๏ธ 1. Tentukan Lokasi yang Tepat
Lokasi adalah faktor kunci kesuksesan properti sewa. Pastikan properti Anda:
Dekat kampus atau sekolah
Dekat kawasan industri
Dekat transportasi umum (stasiun, halte, tol)
Bebas banjir dan aman
Tip: Lakukan survei langsung ke daerah target. Amati lalu lintas orang dan potensi penyewa.
๐งฎ 2. Hitung Modal dan Potensi Keuntungan
Gunakan rumus sederhana berikut:
plaintext
Salin
Edit
Cashflow = Harga Sewa Bulanan - Biaya Operasional
ROI = (Total Sewa per Tahun / Harga Properti) x 100%
Contoh:
Harga properti: Rp 500 juta
Sewa bulanan: Rp 3 juta
Biaya operasional: Rp 500 ribu
๐ฐ Cashflow: Rp 2,5 juta/bulan
๐ ROI: (36 juta / 500 juta) x 100% = 7,2%
ROI 6โ10% per tahun dianggap ideal untuk properti sewa.
๐ 3. Desain Properti Sesuai Target
Properti sewa harus fungsional dan efisien.
Kos-kosan: 3x3 m, 8โ12 kamar, toilet dalam, ventilasi baik
Rumah kontrakan: 1โ3 kamar, dapur, ruang tamu
Apartemen sewa: Studio atau 1BR, dengan internet & furniture lengkap
Gunakan desain minimalis agar biaya bangun lebih hemat namun tetap menarik.
๐ก 4. Legalitas dan Izin Usaha
Pastikan properti Anda memiliki:
SHM (Sertifikat Hak Milik)
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
PBB tahunan
Izin operasional kos/kontrakan dari RT/RW/Pemda
Catatan: Beberapa kota seperti Yogyakarta dan Bandung mulai mewajibkan izin usaha untuk rumah kos.
๐ 5. Tentukan Skema Sewa
Sewa harian (Airbnb, RedDoorz): cocok di pusat kota atau dekat destinasi wisata
Sewa bulanan: umum untuk kos dan apartemen
Sewa tahunan: ideal untuk kontrakan keluarga
Gunakan sistem kontrak sewa dan minta deposit minimal 1 bulan sebagai jaminan.
Strategi Meningkatkan Nilai Sewa Properti
Agar properti Anda diminati dan memiliki nilai sewa tinggi, lakukan hal-hal berikut:
โ Internet Cepat
Pemasangan Wi-Fi menjadi keharusan, terutama bagi mahasiswa dan pekerja remote.
โ Furnished (Semi atau Full)
Lengkapi properti dengan kasur, lemari, meja, dan AC. Sewa furnished bisa 20โ40% lebih tinggi.
โ Bersih dan Terawat
Cat ulang tembok secara berkala, perbaiki kerusakan kecil, dan jaga lingkungan bersih.
โ Sistem Keamanan
CCTV, pagar, dan lampu penerangan membuat penyewa merasa aman.
Promosi Properti Sewa: Online Lebih Untung
Di era digital, memasarkan properti sangat mudah. Berikut platform populer:
OLX Properti
Rumah123
Lamudi
Marketplace Facebook (grup kos/kontrakan daerah)
TikTok / Instagram Reels (tampilkan video room tour)
Tips: Buat iklan dengan judul seperti:
โKos AC Dekat Kampus, Bebas Biaya Airโ
โKontrakan Keluarga 2 Kamar โ Dekat Stasiun & Pasarโ
โApartemen Siap Huni, Furnished, Free WiFi & Parkirโ
Contoh Studi Kasus: Kos-Kosan Mini di Jogja
Lokasi: Sleman, dekat kampus UGM
10 kamar ukuran 3x3 m
Biaya bangun: Rp 300 juta
Sewa per kamar: Rp 700 ribu/bulan
Total pendapatan: Rp 7 juta/bulan
๐ฐ ROI per tahun: ยฑ28%
๐ BEP (balik modal): <4 tahun
Properti kos sederhana seperti ini bisa jadi penghasilan pasif stabil selama 15โ20 tahun.
Mengelola Properti Sewa dengan Efisien
Manajemen yang baik = penyewa betah + penghasilan lancar.
๐ฅ Gunakan Pengelola (Optional)
Jika Anda sibuk, gunakan jasa pengelola properti atau asisten jaga kos.
๐ฒ Gunakan Aplikasi
Kelola sewa, pembayaran, dan catatan maintenance menggunakan aplikasi seperti:
AturKos
SpaceStock
Google Sheet + Reminder
๐ Kontrak Sewa Resmi
Buat kontrak hitam di atas putih untuk mencegah masalah penyewa:
Masa sewa
Kewajiban pembayaran
Denda keterlambatan
Ketentuan pengosongan
Tantangan dan Solusinya
Tantangan Solusi
Kamar kosong lama Promo sewa, diskon, iklan gencar
Penyewa tidak tertib Seleksi penyewa, minta referensi
Perawatan mahal Sisihkan dana darurat pemeliharaan
Tetangga komplain Sosialisasi ke lingkungan sebelum buka kos
Tips Tambahan untuk Meningkatkan Keuntungan
๐น Naikkan harga sewa secara berkala (maks 10% per tahun)
๐น Bangun satu lantai dulu, perluas bertahap
๐น Tambahkan usaha kecil (laundry, warung) di area properti
๐น Kolaborasi dengan mahasiswa untuk sistem referal
Penutup: Saatnya Menyulap Properti Jadi Mesin Uang
Properti sewa adalah bentuk investasi nyata yang memberikan dua keuntungan:
Cashflow bulanan dari sewa
Kenaikan nilai tanah/bangunan tiap tahun
Anda bisa mulai dari rumah kecil, kavling dengan 2 kamar, atau apartemen studio. Yang penting adalah memulai dari sekarang, karena harga tanah dan properti tidak akan turun.
Dengan lokasi strategis, manajemen tepat, dan promosi aktif โ properti Anda akan menjadi aset produktif yang memberi penghasilan pasif bertahun-tahun.